Zwischennutzung Redevelopment Stuttgart: 45 Stellplätze digital vernetzt

Die Rotebühlstraße 70 in Stuttgart ist eine Büroimmobilie mit rund 45 Außenstellplätzen. Ein Projektentwickler hat das Grundstück gekauft und plant, es neu zu entwickeln. Bis der eigentliche Umbau beginnt, liegt die Fläche in einer typischen Zwischenphase: der Bestand steht, die Bauarbeiten sind aber noch nicht angelaufen.

Ausgangslage

Zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Start eines Redevelopments vergeht oft viel Zeit, in der Baugenehmigungen eingeholt, Pläne abgestimmt und Finanzierungen final geklärt werden. In dieser Zeit laufen für den Projektentwickler weiter Finanzierungs- und Nebenkosten, ohne dass die Fläche selbst etwas einbringt. Unbewirtschaftete Außenstellplätze werden in dieser Phase häufig gar nicht oder nur informell genutzt. Damit entgeht dem Eigentümer nicht nur mögliches Einkommen, ungeregeltes Parken auf einer erkennbar leerstehenden Fläche zieht auch Falschparker und wildes Parken an. Der Projektentwickler der Rotebühlstraße 70 suchte deshalb eine Lösung, die während der gesamten Redevelopment-Vorbereitung Einnahmen erzielt, ohne dass er selbst operativen Aufwand für Kassenautomaten, Ausweise oder Vor-Ort-Personal betreiben muss.

Lösung

Die Parkerei bewirtschaftet die rund 45 Stellplätze seit September 2024 vollständig automatisiert. Eine Kamera erkennt jedes einfahrende Kennzeichen automatisch, eine Vor-Ort-Kontrolle durch Personal ist dafür nicht nötig. Bezahlt wird ausschließlich per QR-Code-Scan über das Smartphone, direkt am Einfahrtsschild sind die Tarife transparent ausgewiesen: 1,50 Euro je angefangene Stunde tagsüber, ein günstigerer Nachttarif von 2,50 Euro zwischen 18 und 8 Uhr für längeres Parken, gedeckelt auf ein Tagesmaximum von 15 Euro. Wird kein Ticket gelöst, wird eine Vertragsstrafe von mindestens 35 Euro fällig, die die Durchsetzung ohne Personal vor Ort erst möglich macht.

Der Parkplatz ist rund um die Uhr in Betrieb. Der differenzierte Tag- und Nachttarif erlaubt es, sowohl kurze Besuche als auch längeres, nächtliches Parken wirtschaftlich abzubilden, ohne dass die Parkerei für unterschiedliche Nutzergruppen getrennte Systeme betreiben müsste. Für den Projektentwickler bedeutet das: Die Fläche generiert laufend Einnahmen, während er selbst weder Technik noch Personal für den Betrieb stellen muss. Sobald das eigentliche Redevelopment beginnt, lässt sich die Bewirtschaftung ebenso unkompliziert wieder beenden, wie sie gestartet wurde.

Das Modell zeigt, wie sich das Geschäftsmodell der Parkerei auf Projektgrundstücke und -gebäude in der Vorbereitungsphase eines Redevelopments übertragen lässt: eine vollständig digitale, zeitlich befristete Zwischennutzung, die für den Eigentümer Kosten deckt statt Leerstand zu verwalten.

Ergebnis

Seit September 2024 wird die Fläche an der Rotebühlstraße durchgehend digital bewirtschaftet, statt während der Redevelopment-Vorbereitung leerzustehen oder informell genutzt zu werden. Der Projektentwickler erzielt laufende Einnahmen aus den rund 45 Stellplätzen, ohne eigenes Personal oder eigene Kassentechnik einzusetzen. Da es sich um eine zeitlich befristete Zwischennutzung bis zum Beginn der eigentlichen Bauarbeiten handelt, führen wir hier keine langfristigen Auslastungs- oder Ertragskennzahlen im Sinne eines Dauerbetriebs. Der seit rund zwei Jahren laufende, unterbrechungsfreie Betrieb zeigt aber, dass sich auch für Flächen mit ungewissem Baustart eine kontinuierliche, automatisierte Bewirtschaftung lohnt.